最近一张地块规划技术指标图的流出，让不少杭州改善富豪激动了一把。
被人特别关注的这宗地块位于余杭区闲林板块，需要注意的是，这宗地的容积率规划仅为0.7-0.8！
要知道，自从“限墅令”升级为“禁墅令”以来，杭州出让涉宅地容积率很少有低于1.0的，独栋别墅、纯排屋项目等几乎“绝迹”。
随着去年9月底，自然资源部发文建议取消远郊城区新供宅地容积率不低于1.0的限制之后，超低密市场再次迎来了曙光。
如果是真的，闲林板块容积率0.7-0.8地块的出现，也意味着杭州楼市对该文件建议作出“正式响应”，接下来杭州此类超低密地块或越来越多，未来改善市场或将生变。
杭州容积率1.0以下低密市场将重启！
根据规划指标图显示，闲林单元YH120504-02地块用地面积为99539m，容积率0.7-0.8，建筑高度不大于16米，住宅建筑檐口高度不得大于10.5米，同时规定地块内住宅建筑须按三层及以下排屋设计。
这也是自去年9月自然资源部发文建议取消远郊区容积率1.0限制以来，杭州首次有宅地响应。
再现超低密地块，大批排屋或在路上
从资料上看，闲林单元YH120504-02地块呈三角形状，由运溪路快速路、闲沈路、原运溪路围合而成。
隔壁就是人气较高的低密项目咏溪雲庐，容积率为1.2，打造4层叠墅产品。
根据规划，闲林单元YH120504-02地块用地面积为99539㎡，容积率0.7-0.8，建筑高度不大于16米。
该地块还有一个硬性要求：地块内住宅建筑须按三层及以下排屋设计。
据了解，官方相关工作人员表示，该宗地块可设置联排，不可设置独栋别墅，当然最终要以地块挂牌公告为准。
虽然或许不是独栋别墅，不过三层及以下的排屋，在楼市上同样稀缺，目前在售的一双手或都数的出来。
无独有偶，这两天最新公布的富阳区读地手册中，我们也发现了两宗超低密地块的身影。
两宗地皆位于一贯“盛产”低密产品的东洲板块，面向富春江，倚靠着黄公望森林公园和富春山居高尔夫度假村，周边还有绿城富春玫瑰园、万科公望等低密项目。
从环境上看，确实很适合打造“世外桃源”般的超低密产品。
读地手册上对这两块地的介绍是可以打造“山水皆宜的全能型低密品质住宅”。
这两宗地同样也没有正式挂牌，所以具体物业类型还不能下定论，大概率也是以联排等产品为主。
接下来土地市场上或出现越来越多容积率低于1.0的地块，今年下半年或明年，杭州超低密产品或迎来“小爆发”状态。
分布区域方面，或以临安、富阳、临平、余杭闲林瓶窑等区域为主，自然资源部发文建议中，写的是“取消远郊城区新供宅地容积率不低于1.0的限制”，因此主城区超低密或仍旧稀缺。
紧箍咒放松，楼市或生变
过去数十年，出于提高土地利用率以及楼市供应方面的考虑，全国范围的“限墅”紧箍咒都在不断压紧。
1994年，官方出台规定，限制别墅用地。
2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制。
2005年，发改委发布规定：从审批到银行贷款，全环节限制别墅项目。
2006年，国土资源部发文，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。
2010年，发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，严禁向别墅供地。
2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批。
2016年，国土资源部出台最严“禁墅令”，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。
2019年，住建部要求暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，并对已建、在建、在批、待建、待批的别墅项目进行梳理工作。
从“限”到“禁”，管控政策一道比一道严。
实际上，“限墅令”之前，凭借着西湖景区、西溪湿地等得天独厚的自然环境，杭州已经形成了多个别墅集中区。
比如之江、蒋村、湘湖、银湖、青山湖等，不少低密豪宅我们耳熟能详，比如九溪玫瑰园、绿城桃花源、大华西溪风情等。
其中九溪玫瑰园在二手房市场也隐而不见，独栋别墅只能在法拍市场上看到，3月即将拍卖的一套别墅起拍价3800万元，评估价约5416万元。
最近几年，杭州楼市几乎没有别墅涉宅地供应，叠墅、合院产品在低密市场成为主导者，还有些项目采用高低配形式平衡容积率，高层+排屋或高层+合院，总之与纯粹的别墅住区总是不一样。
如此严格的“限墅令”，在去年4月开始出现松动。
2023年4月，住房和城乡建设部发布《关于废止和宣布失效部分行政规范性文件的公告》，限墅令自此失效。
2023年10月，自然资源部发文建议取消容积率≥1.0的下限。
建议取消地价上限！官方发文明确！
9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0 限制等。多个信源透露，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次士地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。
直到如今多宗超低容积率地块“浮出水面”，也意味着限墅令的取消，或许正在杭州落地。
实际上，最近一两年，杭州低密供应已然爆发明显，杭州房小团统计，2023年出让地块容积率≤1.5的就有36宗，2022年约25宗，相比以往几年已经大大增加。
随着各区域高层住宅产品的深度开发以及对低密产品的限制，目前楼市上改善们对于超低密的需求确实不小。
现在供应也将迎来爆发，杭州改善市场或生变。
近郊“错位”去化，杭州房价或将继续解锁
超低密产品的大批量出现，对楼市的影响或体现在以下几个方面：
1、近郊地区与中心城区形成“产品错位”，或有利于去化。
对于临平、余杭部分板块等杭州近郊区域来说，普通高层产品饱和，地段上也难以匹敌主城区大部分板块。
如果能够打造超低密，与中心城区形成“产品错位”，或许这些区域的涉宅地、供应都能更好地去化。
2、更多高价豪宅解锁。
需要注意的是，钱塘、临平、富阳、临安已经取消了新房精装限价，再加上超低密的“解禁”，更多高价的豪宅产品将解锁。
比如年前理想臻品合院单价就突破了12万/㎡。
3、低密产品或越来越“卷”。
对于高层市场来说，实际上影响并不大，高层与低密的购买群体重合度并不高。
不过低密市场的竞争或将风起云涌，没有限价禁锢的临平、富阳等区域在产品上发挥空间更大；主城边缘板块的低密有地段优势，但受供应增大的影响，也得想办法在产品上更“卷”来吸引有限的客群。
你觉得超低密产品的出现，会改变杭州楼市目前的生态吗？评论区聊一聊~
